12.12.2023 Ariadne
Wärmewende: Lösungsansätze für das Vermieter-Mieter-Dilemma
Menschen, die Wohnraum vermieten, finden wenig Anreize, in energetische Sanierungen und damit die Wärmewende zu investieren. Derweil sind zur Miete lebende Menschen unzureichend vor einer möglichen Umlage der Kosten geschützt. Dieses Spannungsverhältnis haben Ariadne-Forschende in einer neuen Analyse unter die Lupe genommen. Die Schlussfolgerungen helfen, mögliche Lösungen zu finden.
Die Wärmeversorgung zu defossilisieren ist eine Aufgabe, die auch alle Menschen angeht, die Immobilien vermieten. Der Druck wächst durch die CO2-Bepreisung und die Anpassung des Gebäudeenergiegesetzes. Derweil gibt es nur wenige Investitionsanreize, und wer mietet, befürchtet - nicht ganz zu Unrecht -, dass etwaige Modernisierungen zu Mieterhöhungen führen. In ihrer neuen Analyse haben Ariadne-Forschende an konkreten Beispielen ausgerechnet, wie sich verschiedene mietrechtliche Optionen finanziell auf Rendite und Mieten auswirken. Daraus ergeben sich tragbare Lösungen sich für alle Beteiligten.
Das Analyse-Team vom Institut der deutschen Wirtschaft, Öko-Institut e.V. und Institut für Klimaschutz, Energie und Mobilität e.V. diskutieren in ihrer Analyse die Vor- und Nachteile der Modernisierungsumlage, Teilwarmmiete und CO2-Umlagefägigkeit. Ebenso zur Sprache kommen Fördermöglichkeiten zur Unterstützung energetischer Modernisierung von Wohnraum in Deutschland. Dabei berechnen sie für die verschiedenen Optionen anhand von zwei Wohnraumbeispielen einerseits die Investitionskosten. Andererseits sind die sich aus der Sanierung ergebenden Mietsteigerungen und mögliche Heizkostenersparnisse im Fokus.
Die Beispiele, Wohnraum jeweils in einem Mehr- und Einfamilienhaus mit einer angenommenen Effizienzklasse F im Energieausweis, sollen den typischen Wohnungsbestand Deutschland exemplarisch darstellen. Für beide Wohnraumtypen haben die Forschenden Sanierungskosten berechnet, deren Umsetzung dazu führt, den Effizienzhausstandard 70 zu erreichen. Daraus wiederum ergeben sich die möglichen Energieeinsparungen, die sie ebenfalls berechnet haben. Wirtschaftlichkeit, Marktlage sowie Förderung sind mit betrachtet. Die sich aus diesem Kriterienkatalog ergebenden 16 Fallkonstruktionen beleuchtet die Analyse zusätzlich unter den Gesichtspunkten Betrachtungszeitraum, Kalkulationszins und zukünftige Entwicklung der Energiepreise.
Reform der Modernisierungsumlage erscheint notwendig
Die Forschenden stellen fest, dass alle bestehenden Optionen entweder keine Investitionsanreize bieten oder die Mietenden einseitig belasten würden. Ein Beispiel ist das im Koalitionsvertrag der aktuellen Bundesregierung vorgeschlagene Teilwarmmietenmodell. Sie schlagen deshalb eine Reform der Modernisierungsumlage vor, die gezielt Effizienzmaßnahmen im Gebäudebestand adressiert. Mittel- bis langfristig sollte der Mietspiegel überarbeitet werden. Das habe zwei positive Effekte: 1. Preisniveaus vor Ort lassen sich besser abbilden. 2. Eine Reaktion auf grundsätzliche Probleme, die Druck auf Mietpreise ausüben, ist besser möglich. Um zur Miete Wohnende vor zu hohen Mietsteigerungen zu schützen, die sich aus energetischen Sanierungen ergeben könnten, schlägt die Analyse Kappungsgrenzen vor. Diese lassen sich auf die aktuellen Baukosten anpassen und für die Berechnung einer energetischen Modernisierungsumlage einbauen.
Die Gesamtheit der Beispielfälle half bei der Berechnung, wie hoch die Investition pro Quadratmeter sein muss und wie sich die vorhandenen Umlageoptionen sowie Fördermöglichkeiten auf die Refinanzierung sowie Wertsteigerung der Immobilie auswirken. Gleichzeitig erlauben sie, die finanziellen Ent- und Belastungen für Mietende in den verschiedenen Optionen zu berechnen. Das ermöglicht, konkrete Probleme des Vermieter-Mieter-Dilemmas, also dem Wechselspiel zwischen Investitionsanreizen und Mietbelastungen, zu beschreiben und mögliche Lösungsansätze zu entwerfen.
